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KDATブログ
2020.06.25 コラム

不動産バブルのベトナムはチャンス!とは一概には言えない!?

こんにちは。坂田光穂です。
ベトナム駐在歴が2年を過ぎたあたりから体が慣れ始めたのか、体調を崩すことが少なくなりました。
多くの人は住み始めて半年ぐらいで慣れるそうで、就活のときに「長所:適応力」と書いていた自分に説教を食らわせたいです。

ベトナムにおいて、現地の住宅業界へ階段をはじめとしたスチール製品の販売活動を行っているのですが、これがなかなか苦戦しています。

ベトナムの住宅とは?

ベトナムでは、この写真のように間口が狭く、高さと奥行きが長い住宅が数多く見られます。
フランス統治時代は道路に面している幅(間口)によって税金を決めていたため、出来る限り安く抑えたいがために長方形の土地が極端に多くなったと言われています。
その後は、ベトナムで一般に受け入れられている風水の観点からもこの形状は良いとされたことに加え、土地区分のしやすさも重なったのでしょうか、現在まで多くの住宅がこの土地の形状に合わせて建てられています。
今ではもちろん、きちんと土地の大きさで税金が決められるようになっています。

ある程度決まったモジュールがあるので、建築する側からすれば考えることが少なく手間がかかりません。
ただ、この形状の住宅が良くない点としては、横並びに住宅が密着していることで、窓を正面にしか設置できないケースが多く、非常に圧迫感があることです。
さらにベトナムでは大家族で住むことが多いため、個室を多く確保しがちで、ひとつひとつの部屋は狭くなってしまいます。

カツデンアーキテックが解決できること

当社の売れ筋階段である『ObjeA』は、シンプルでシースルー性の高いデザインが特徴です。
そのような階段を設置することで圧迫感がなくなります。
部屋を広く見せることができることに加えて光が通りやすくなり、明るくて開放感のある空間を作り上げることが可能です。
狭い間口の住宅を快適にするためには、「透ける」「兼ねる」「抜ける」が重要と言われており、シースルー階段の機能がそのまま快適さに繋がると考えられます。

しかし、便利を知らないと不便を感じないと言われるように、多くのベトナム人は圧迫感のある住宅に慣れ親しみ、窮屈さや不快感を感じる方はまだ少数とのこと。
なんなら現在高所得者が多い40代以上はコンクリートで作られたこの住宅こそが成功の証というようなイメージもあるようで、その意識の差が価格への抵抗をも生んでいると考えられます。

住宅価格に対しての階段価格

日本の新築住宅は、m2単価の平均が約15万円と言われており、当社階段の日本での平均売値は約120万円。
ホーチミン都市部の新築住宅は、m2単価が約7,000,000VNDで、当社階段のベトナムでの同スペックの売値は約60,000,000VND。

3階建で1フロア50m2で階段を2台設置するとして計算すると、階段の価格が占める割合は、以下の通り同じぐらいの割合になります。
・日本
住宅価格:2250万円
階段価格:240万円
階段価格が占める割合:10.7%

・ベトナム
住宅価格:1,050,000,000VND(約500万円)
階段価格:120,000,000VND(60万円)
階段価格が占める割合:11.4%

「階段価格が占める割合」が大きく変わらないのに、興味の度合いが日本とベトナムで異なる理由としては、住宅や店舗の中でもっとも大きい部材である階段に対して日本人以上に意識しないこともありますが、住心地に対する投資への優先度が低いのではないかと推測しました。

ベトナム人は何を優先するのか?

私がベトナムに駐在してから約3年が経った現在までに接してきた中流程度とされるベトナム人100名にヒアリングしてみました。
すると、以下の順位で優先するとの回答がありました。
1.移動手段(バイク、車)
2.スマートフォン、通信
3.住居(主に投資用として)
4.自己研鑽
5.飲食

これを見ると、多くの日本人とは感覚が異なることが分かるのではないでしょうか?
バイクや車は生活する上では必需品であるものの、なんと年収以上の金額を使うこともあります。
また、ベトナムでは日本と同様、スマートフォンの中でも高額なiPhoneがもっとも人気で、これも所得によっては給料の1ヶ月分以上を使って購入する方も。

衣食住の中で、「住」への関心度がそこまで高くないことも見て取れますね。
現在のベトナムは不動産バブルの様相を呈しており、住宅購入者はいずれ売却することを考えて自分用に最適化しないで、当たり障りのない間取りやデザインにすることが多いです。
そのことも影響して、あくまで投資用と割り切って、物件オーナーはもちろんですが、多くの建築事業者も住み心地のことを考えません。

インターネットが興味関心を変えた?

ベトナムは、インターネット利用者に対してのSNS利用率が約80%と言われています。
そのため、海外の生活やトレンドをキャッチアップする人は多く、新しいものへの憧れがとても強いように感じます。
実際に住宅建築に携わる複数企業に話を聞くと、FacebookやInstagramはもちろん、Pinterest等でも参考画像を探してくる方が徐々に増えてきているとのことでした。(まだまだ少数派であることは間違いないですが・・・)
※ベトナムのインターネット普及率:67%、SNS利用率:52%(2018年1月時点)
参照:WE ARE SOCIAL LTD

ただし「海外のイケてるデザインにしたい」という気持ちはあるものの、「なんとなくの見た目だけで良い」という気持ちの人が多くを占めていることを忘れてはいけません。
残念ながら、機能にお金を払える人はごく一部であり、さらにその中でも機能や品質に価値を感じられる人はさらに限られた人しかいないと言われています。
そのため建材や家具も、良く見ればチープなものやフェイク品、強度保証できないものが購入されています。

安定しない生活の中では「長期間保証」などというメリットが響きにくいため、これからの経済の発展と安定がもたらされた後にブレイクスルーが起こるのではと考えられています。

まとめ

今後、不動産バブルが収束していくに連れて、住み心地を追求する人が増えていく流れになっていくのは間違いありません。
ただ、その時期がいつになるのかというのは判断がつかないという意見が多いです。
3年後なのか5年後なのか、それとももっと続いていくのか・・・そのタイミングを見極めて、本当に価値のあるものを提供できる企業が残っていくのだと信じて、私たちは今日もコンテンツを作り、住み心地の良さとは何かをベトナムの地で啓蒙していっています。

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